为什么香港没有烂尾楼?

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最近内地关于烂尾楼的新闻是一个接着一个,一时之间民怨四起。

 

什么是烂尾楼呢?

烂尾楼一般泛指发展商没能完成整个建筑工程,令楼花买家无法收楼。说白了就是楼盘建到一半,没钱了,开发商跑了……

 

 

在内地,烂尾楼一出现,最受伤的就是买家!辛辛苦苦这么多年,掏光积蓄终于买到房,没想到楼盘停工,房子收不到,买家还要按月还款!

万般无奈下,这些被坑的业主最近集体发出“停贷告知书”,拒绝向银行还款,就是断供。

关键是!断供这种事影响的还是买家自己的信用,还可能要承担法律风险,但要不是被逼无奈,怎么会有这么多业主选择这种下下策!

 

 

截至7月13日,全国已有超过100个烂尾楼盘的业主宣布,在楼盘复工前将暂停偿还银行按揭贷款,而且数字还在不断增长中。

可以说,内地烂尾楼事件还在持续发酵!

大家都知道,内地卖期房、卖楼花这种模式就是学的香港。

 

那么香港有没有烂尾楼?

其实也有过!

 

 

 

香港也有过烂尾楼?

 

上世纪60年代,香港出现过不少烂尾楼。

 

被称为“怪兽大厦”的鰂鱼涌海山楼,是香港著名网红打卡地,还是电影《变形金刚》的取景地。

 

但它原来也是个烂尾楼。

这个屋苑本来叫百嘉新邨,一共有5栋楼,大概是60年代初修建的,建到一半开发商消失……

好在后来其他开发商接手这个楼盘,才有了这个打卡圣地。

 

当时香港是出过不少烂尾楼的,好在政府及时出手,制订了相关法律,之后就再也没出现过了,直到2003年。

2003年,香港曾经出现过一个非常轰动的烂尾楼事件。

当时有个地产商叫均来,他们在2003年同时开发了两个楼盘,屯门茵翠豪庭和青山公路的爱琴湾。

 

屯门茵翠豪庭本该在2002年底交楼,但一直拖到了2003年3月,非但没有通知买家收楼,还传出了停工的消息。

这消息一出立刻全港哗然!

甚至惊动了香港警方,直接上门逮捕了均来集团的一大堆负责人,怀疑他们做假账,挪用了资金。

后来他们的负责人还被判了刑。

 

而这两个楼盘也被金融机构接收了,这件事也成了香港近几十年来首次、也可以说是唯一一次楼花烂尾事件。

但是严格来说,这两个楼盘也不算烂尾,几年以后,这两个楼盘还是建起来了(有其他公司接盘),付了定金的买家还是照样收到了房。

茵翠豪庭

现在成了新界比较受欢迎的楼盘

当年买了茵翠豪庭楼花的人,现在应该也赚了好几百万了。

不过这件事也给香港敲了一个警钟,为了杜绝烂尾楼发生,港府火速修改了相关法律和制度,之后香港再也没有出现过烂尾楼了。

说了这么多,香港到底是怎么解决这个问题的?

 

 

 

为什么香港没有烂尾楼?

香港有两大尚方宝剑:《预售楼花同意书制度》《一手住宅物业销售管理条例》

有了这两个条例,开发商想要卖楼花,必须要有政府同意,而且政府还会要求开发商提供两点证明:

1.地价已经全部支付

(地价是开发商买地花的钱)

2.有能力支付建筑费

(建筑费是预计盖楼需要的开支)

 

第一点简单,给钱就行了,第二点开发商要如何证明呢?一般有三种方法。

第一种叫建筑按揭,发展商要把盖楼的钱放在信托户口内,如果自己钱不够,可以找银行做建筑贷款。

而且香港法律规定,银行不可以要求发展商在盖好楼之前还钱,即便发展商出现财务问题,甚至中途倒闭,银行也不可以要求发展商还钱。

说白了,就是银行借钱给开发商盖楼,并且把钱放到信托户口里,楼不盖完,钱不能拿出来。

 

第二种是银行承诺书,这份承诺书是银行向政府保证,一旦发展商没有能力支付建筑费,会由它们(银行)支付余下建筑费,直到整个建筑期完成为止。

第三种是无担保贷款合约,是由财务公司开出的。这种方式风险相对较高,所以政府接受担保的金额较小,发展商需要自己出一部分钱,剩下的靠担保。

这三种方法概括起来,就是在证明发展商是有能力支付建筑费的,哪怕发展商中途倒闭了,破产了,银行也会拿钱出来补上,反正楼肯定可以建成的,买家不会有损失。

像去年闹得沸沸扬扬的恒大。

恒大在长沙湾本来有个盘,叫睿峰。

 

当时恒大就是找的中信银行做按揭,银行还提交了承诺书。

不过后来恒大因为自身的财务问题,直接把楼盘卖给了其他开发商。

而闹得更大的是一个香港何文田的盘,叫傲玟

这个盘也是一直不交楼,政府怀疑它没钱,怕它成为烂尾楼,就取消了它“预售楼花资格”。

 

 

 

这是啥意思?

就是别卖了,港府不允许这个开发商继续卖楼花,必须等把楼全盖好以后再卖。

那之前已经卖出去的楼花怎么办?

退款!

买家可以选择取消交易,开发商会退全款和利息。

 

除了担心开发商没钱外,香港也是会严格监督开发商,不允许他们把买家的钱挪用。

像这次内地出现这么多烂尾楼,除了开发商,银行也有一定责任。

有些开发商挪用了盖楼的钱,而负责监管的银行也睁一只眼,闭一只眼。

这才导致了楼盖到一半,没钱了……

 

 

 

但香港就不一样了。

香港这边,买家给开发商的定金,是存在律师楼的信托户口,开发商要在完成了一定的盖楼程序,建筑师确认后才可以从户口拿钱。

可以理解为实报实销,而且是银行、律师、建筑师多方监控,保证这个钱只能用来盖楼,不会拿来做别的事情。

 

总之在香港出现烂尾楼的几率非常低!

这次事件后,内地有很多人呼吁取消商品房预售,以免再出现烂尾楼。

预售制度就是内地学的香港,现在也成了主流模式,并且促成了内地长达30年的地产黄金期。

其实出现问题不全是预售模式的问题,看看香港的例子就知道,是配套的制度和监管没跟上!

所长觉得,这才是内地下一步该解决的事情。

毕竟买房可是赌上了老百姓的全副身家,总要有个保障和交代。

 

 

 

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